融资“输血”失速、偿债高峰到来 房企资金链再承压

时间:2019-09-03 来源: 河南新闻
融资“输血”档,债务偿还高峰来临,住房企业资金链承受压力据记者调查,今年的融资成本分化日趋激烈。中央企业和国有企业的融资利率在3%至5%之间,中小型企业的融资利率在8%至15%之间。

多年来一直得到银行(内外)支持的中国房地产正在发生巨大变化。

自2019年5月以来,一系列监管与组合,住房融资融资,国内外债券发行等综合紧缩,住房融资结构突然发生变化;此前,银行发展贷款,资产负债表外融资也受到限制。

所有这一切都发生在住房公司积累的债务数量迎来债务偿还的第一个高峰时。在两者的冲击下,部分住房企业的流动性风险加剧。

根据世界银行的数据,房地产公司第三季度必须支付的到期债券规模为1867亿元。其中,大陆民营企业规模需要偿还高达1080亿元,创下新高。

“住房企业的高流动率将下降,行业将进入被动去杠杆化阶段。”世界银行表示,下半年住房公司将借新贷款仍不乐观,一些住房企业的流动性风险可能会来临。

债务偿还高峰已经到来

2019年上半年,受益于货币宽松政策,住房企业国内外融资频繁,债券发行规模和信托融资达到新高。

据世界银行统计,上半年国内房地产企业境内外发行债券总额为6264亿元,同比增长41%;国内发行3753亿元,占60%,海外债务2511亿元。

其中,国内外民营企业境内外发行债券规模3685亿元,同比增长45%;国内发行1459亿元,同比增长47%,占比40%,海外发行比例较大。

与此同时,新的房地产信托规模也达到了新的高度。根据信托业协会和福利信托网的数据,2019年上半年投资房地产的新信托项目总额超过5400亿元,同比增长26%。

表面繁荣的背后是高负债的瘫痪。恒大研究院分析师夏磊指出,融资规模的增加基本上是债务规模的大幅增加,大部分新融资用于偿还旧债。

以信用债为例,2019年第一季度融资总额为1810亿,同比大幅增长40.5%,但净融资规模仅为574亿,同比下降41.6% 。 “这表明住房融资没有实质性的改善,”夏磊说。

从整个行业来看,经过多年的融资和再融资,房地产业累计债务已达到惊人的幅度,并在2019年迎来了小额债务还款高峰。根据恒大研究所的报告,截至2018年底,所有主要渠道的住房企业的计息负债余额将达到20.3万亿,其中很大一部分将在

亿思智库的计算,2019年需要偿还的信用债务金额高达4113亿元,下半年所需还款额为76.3%,因此压力较大在下半年偿还债务的幅度更大。

世界银行对国内外债务的年化利息进行了粗略计算。全行业债券融资年利率超过2300亿,占2018年商品房销售总额的1.5%,其中私营企业支付约1500亿。

根据义汉智库的数据,中南建设在2018年的净负债率为191.5%,排名第一,其次是新华联和上海证券交易所有限公司,其中188%以上;在大型住房企业中,中国恒大在债务清单中排名第13位,净负债率为151.9%;债务最高的十大企业净负债率超过160%。

一些住房公司增加了短期债务偿还压力。富力地产第一季度财务数据显示,公司的计息负债为2155.39亿元,其中短期贷款为153.23亿元,一年内到期的非流动负债为347.28亿元,货币资金为398.19亿元。

融资模式的变化

债务增加加剧了融资。

根据世界银行的说法,这轮融资的紧缩是全渠道的融资紧缩。

第一个是银行。在过去几年中,银行资金一直是房地产业最大的“输血”。在2018年房地产开发基金的来源中,国内贷款(80%银行贷款+ 20%非银行贷款)占14.5%,其他基金(64%存款和预收款+ 28%个人抵押贷款)占51.8 %,个人抵押贷款也来自银行资金。

截至今年6月底,开发商资金总额为8.5万亿元,同比增长7.2%。存款收到的存款增速放缓,各类融资收紧。非银行贷款和自筹资金的增长难以支撑。输入流动性改善的结束。

不允许跨地区使用资金;禁止非标准融资,银行融资,信托基金,贷款非标准投资,多层次嵌套和资本到期不匹配的资产管理产品。

自今年5月以来,银监会第23号文件进一步规范了银行和非银行金融机构,阻止了信托进入房地产。 7月初,银监会对几家信托公司进行了窗口指导和访谈。 7月12日,国家发展和改革委员会还发布了限制海外发行房屋公司的文件,只能用于替换一年内到期的债务。

海通证券分析师蒋超指出,今年房地产业正面临债务成熟高峰,再融资压力非常大。上半年,由于融资环境的改善,部分住房企业资金链紧张的问题得到缓解,但强强的是恒强。工业融资急剧多元化,集中度提高。

据海通证券统计,在40家典型的债券发行房企业中,虽然房屋企业的评级高于AA +以上,但融资成本却大不相同。 2018年的平均融资成本从最低的4.3%到最高的近8.5%;进入2019年以来,大多数住房公司的融资成本增加,大多数住房公司,尤其是一些中型住房公司,仍在快速扩张。

据记者调查,今年的融资成本分化日趋激烈。中央企业和国有企业的融资利率在3%至5%之间,中小型企业的融资利率在8%至15%之间。

大型私人住房企业的融资成本也有所增加。上半年,碧桂园,恒大和阳光发行的票据利率在7%至9%之间。其中,恒安4月8日发行的3亿美元优先票据利率高达10.5%。

对于一些高杠杆和中小型住房企业而言,债券发行是否能够筹集资金并以高成本筹集资金,都需要受到质疑。

据了解,上半年房地产企业抵押贷款存在困难。 7月中旬,安徽一家本地城市投资公司发生了近30亿债券的大幅违约。

年内,多间住房公司交换出售资金。华侨城,泰和,月泰,尚志,阳光100等住房公司已经出售项目,其中泰和已售出10个项目,回报112亿,但仍未解决资金周转问题。

根据世界银行的说法,房地产企业目前的资金使用用于建设前端项目(完成住房阶段),部分完成售后期间减少,以便更快地提取资金。

销售回报仍然是房地产公司的最大资金来源。对于资金链已经紧张的住房企业,一旦销售终端薄弱,世界银行预计下半年会有更强大的促销活动,新的并购浪潮将更加平稳更强。

但是,世界银行认为,世界上近20个国家已先后进入降息通道。在放松前奏的全球环境下,住房企业的融资环境和成本有望逐步提高。

许多机构认为,高层次和中小型住房企业应该谨慎占用土地,加快转换和退货,特别是对于三线和四线城市的非城市圈项目。如有必要,出售部分项目权益以减少杠杆率并提取资金。

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